Salvando o Investimento no Boulevard Marville
Praia de Arroio Teixeira — Capão da Canoa/RS
Desde a roçada de novembro/2024, nenhuma obra foi executada pela Territorialbs
O Cenário Atual: O Abandono e os Riscos
O Condomínio Boulevard Marville encontra-se em situação crítica. A empresa loteadora (Territorialbs) e seus sócios de fato e de direito, Édson Joel Rodrigues e Claiton Marcelo Blauth Guerra, abandonaram as obras. Desde que foi renovada a Licença de Instalação em novembro de 2024, nenhuma obra foi executada — apenas uma roçada e limpeza naquele mês, e nada mais.
O grupo Territorialbs e seus sócios possuem mais de 20 processos judiciais em tramitação ou já com algum tipo de sentença. São insolventes e, sempre que se consegue algum contato, usam de artimanhas e lábias para justificar por que não fizeram as obras, prometendo na cara dura que vão terminar — mentem descaradamente. Por falta de franqueza e de não pagarem honorários, seus próprios advogados já abandonaram as causas.
A Prefeitura de Capão da Canoa (PMCC) está exigindo o cumprimento das condicionantes da LI, notadamente a recomposição da APP que foi destruída pela Territorialbs, sob pena de cancelamento da Licença de Instalação. Ficar de braços cruzados significa perder o investimento.
Em verdade, a Territorialbs está por terminar este empreendimento há mais de 10 anos. É inacreditável a nossa paciência! Deixar isso continuar é um crime contra nós mesmos!
Obras Pendentes
Atenção: Há 3 lotes ainda em nome da Territorialbs, porém os 3 estão penhorados judicialmente para pagamento de dívidas em processo já em fase de execução de sentença. No momento, não se pode contar com a contribuição desses lotes na divisão dos valores para as obras, mas o valor será exigido em momento oportuno.
Lotes no empreendimento
Processos contra a Territorialbs
Lotes penhorados judicialmente
Obras em andamento
Visualizações do Guia
Antes & Depois: Promessa vs. Realidade
Compare o que foi prometido pela loteadora com o estado atual do empreendimento. As imagens ilustrativas mostram o tipo de infraestrutura que deveria ter sido entregue.
Ruas e Infraestrutura
Ruas pavimentadas, iluminação pública, calçadas, paisagismo e rede subterrânea
Ruas sem pavimentação, sem iluminação, tomadas por mato alto e vegetação invasora
Área de Lazer
Piscina, playground, churrasqueira, quadra esportiva e caminhos paisagísticos
Nenhum equipamento de lazer construído — área completamente abandonada e coberta de mato
Portal de Entrada
Portal construído mas sem acabamento, sem guarita funcional e sem controle de acesso
Portão enferrujado, sem manutenção, sem segurança — acesso livre e desprotegido
As imagens do "Projeto Prometido" são ilustrativas, representando o tipo de infraestrutura que deveria ter sido entregue conforme contrato.
A Realidade do Abandono
Fotos reais tiradas em 15 de março de 2026, mostrando o estado atual do empreendimento Boulevard Marville.
Portal — Vista externa
Portal — Vista interna com mato
Portão enferrujado e sem manutenção
Rua interna tomada por mato
Rua com coqueiro — mato invadindo
Lotes cobertos por vegetação alta
Muro externo com vegetação
Lotes com mato alto
Área com palmeiras abandonada
Rua reta — mato nos dois lados
Todas as fotografias foram registradas em 15 de março de 2026 no local do empreendimento.
A Associação de Adquirentes
Mesmo em um empreendimento de lotes em condomínio fechado, a formação de uma Associação de Adquirentes é o mecanismo jurídico adequado para que os proprietários rateiem entre si os custos das obras inacabadas e tenham amparo legal para exigir o pagamento de todos.
A Associação é também a forma legal de destituir a Territorialbs e seus sócios da administração do empreendimento e de se blindar dos passivos acumulados por eles.
A Comissão Provisória é formada por proprietários de lotes e por permutantes da gleba onde está sendo edificado o Marville (que deram o terreno em troca de lotes prontos e que também participarão do rateio das obras). A Comissão nomeou interlocutores para os contatos com todos os proprietários — e qualquer proprietário pode usar este material para convidar outros a participar.
Representatividade Legal
Voz oficial perante a PMCC (para manter a LI), concessionárias de serviços e a Justiça.
Destituição do Loteador
Poder legal para destituir a Territorialbs por abandono e assumir o empreendimento.
Blindagem de Passivos
CNPJ novo, sem sucessão de dívidas trabalhistas, fiscais ou de fornecedores da empresa.
Ação de Regresso
Legitimidade para processar a loteadora e seus sócios civil e criminalmente e localizar bens ocultados.
Estrutura Proposta da Associação
Tão logo concluídos os contatos, a Comissão Provisória fará uma convocação na forma legal de todos os proprietários, em local e forma de participação a ser definido, onde deverão ser eleitos os membros da Associação e aprovados os Estatutos Sociais. A estrutura proposta é:
Os Estatutos deverão prever que os gastos sempre busquem o melhor custo-benefício, com critérios de técnica e preço, e sejam demonstrados periodicamente em ampla transparência a todos os associados.
SEM a Associação
- Lote perde 100% do valor investido
- Risco de invasão e ocupação irregular
- Licença de Instalação cancelada pela PMCC
- Sem representação legal coletiva
- Cada proprietário isolado e sem força
- Nenhuma possibilidade de cobrar os sócios
- APP destruída sem recomposição
COM a Associação
- Lote valorizado: estimativa de R$ 240-300 mil se concluído
- Segurança e controle de acesso restaurados
- Licença mantida junto à PMCC
- PMCC passa a ser agente de colaboração
- Poder de negociação com concessionárias
- Ação judicial contra sócios e localização de bens
- APP recomposta conforme exigência legal
Base Legal, Doutrina e Jurisprudência
O caminho da Associação é amplamente amparado pela legislação brasileira, pela doutrina e pela jurisprudência consolidada dos tribunais superiores.
Poder-Dever do Município
Permite que o Município ou os adquirentes assumam o loteamento quando o loteador abandona a obra. A PMCC tem o poder-dever de regularizar, mas na prática demora anos e faz apenas o mínimo.
Destituição por Abandono
Aplicada por analogia: se o incorporador paralisar as obras por mais de 30 dias sem justa causa, os adquirentes podem notificá-lo e, não havendo retomada, destituí-lo por maioria absoluta dos votos.
Obrigação Propter Rem
Permite a averbação de obrigações de custeio na matrícula do imóvel, vinculando a dívida ao lote. Após o registro, a cobrança alcança todos os proprietários, inclusive os não associados.
Enriquecimento Sem Causa
Veda que alguém se beneficie às custas de outrem sem justa causa. Quem não paga mas se beneficia da valorização gerada pelas obras pode ser cobrado judicialmente.
RE 695.911 — Repercussão Geral
O STF fixou que, após a Lei 13.465/2017, a cobrança de taxas de não associados é válida quando a obrigação estiver registrada na matrícula do imóvel, conferindo publicidade erga omnes.
Livre Associação × Obrigação Legal
Ninguém é obrigado a se associar. Porém, a contribuição para obras pode ser exigida por outros fundamentos: enriquecimento sem causa, obrigação propter rem e decisão judicial.
Por que a Associação é o Mecanismo Adequado?
A doutrina e a jurisprudência são claras: em empreendimentos imobiliários onde o loteador/incorporador abandona a obra, a formação de uma associação de adquirentes é o caminho legalmente previsto para que os compradores assumam o controle, rateiem os custos e concluam as obras.
A Lei 4.591/64 (Art. 43, VI), aplicada por analogia aos loteamentos, estabelece que os adquirentes podem destituir o incorporador inadimplente e assumir a administração do empreendimento. A Lei 13.465/2017 reforçou esse entendimento ao criar o conceito de "loteamento de acesso controlado" e permitir que as obrigações de custeio sejam vinculadas às propriedades.
Importante: a Associação é pessoa jurídica nova, com CNPJ próprio. Não há sucessão empresarial nem trabalhista. Os recursos arrecadados são exclusivamente para as obras. Credores da loteadora não podem acessar os fundos da Associação. Em momento oportuno, com o mecanismo jurídico apropriado, será possível localizar possíveis bens ocultados pelos sócios.
A Questão Financeira
Custo estimado por lote para conclusão das obras
Parcelado em até 18 meses (~R$ 2.000/mês)
Taxa de manutenção da Associação por lote
Cobre custeio, assessoria jurídica e contábil
Valor estimado do lote com condomínio concluído
Estimativa conservadora de valorização
Nota sobre os valores: Os valores de gastos apresentados são baseados em pesquisas mais genéricas para o tipo de situação. Uma vez aprovada a Associação, serão feitos exames mais acurados. O curso de execução da obra poderá ser em menor ou maior tempo, a depender do custo real e da capacidade de contribuição e adimplência dos compradores de lotes. Todavia, os valores estão dentro de uma margem de erro aceitável e servem de subsídio sobre o investimento necessário.
Sobre a Obrigatoriedade do Pagamento
Ninguém é obrigado a se associar (princípio constitucional da livre associação). Porém, a partir do momento em que a Associação é legalmente constituída e assume as obras, o pagamento do rateio passa a ser obrigatório para todos os proprietários.
Isso ocorre pelo princípio da Vedação ao Enriquecimento Sem Causa (Art. 884 do CC) e pela possibilidade de averbação na matrícula do imóvel (Lei 13.465/2017), conforme decidido pelo STF no Tema 492 (RE 695.911).
A Associação terá amparo legal para cobrar judicialmente aquele que não aderir ou que não pagar a sua parte, inclusive com penhora do próprio lote.
A Correção de Rota
A tentativa de criar a Associação em 08/11/2025 falhou por um detalhe técnico: o presidente eleito não era formalmente proprietário de um lote (falta de legitimidade no direito). Agora, a rota está sendo corrigida com acompanhamento jurídico focado no caso para garantir que a nova Associação seja inquestionável perante a Justiça.
Sugestão de Contato para Convite à Associação
Cada proprietário pode ser pró-ativo na missão de encontrar outros proprietários e incentivá-los a participarem da Associação. Para facilitar, criamos este script de abordagem e perguntas e respostas. O interesse é de todos e são convergentes.
Tom da conversa: educado, empático, transparente e focado em soluções.
Apresentação e Conexão
"Olá, [Nome do Proprietário], tudo bem? Aqui é [Seu Nome]. Eu também sou proprietário(a) de lote no Condomínio Boulevard Marville. Estou entrando em contato porque estamos nos organizando para resolver a situação do nosso empreendimento. Você tem uns minutinhos para conversarmos sobre o nosso investimento?"
Nivelamento da Informação (O Problema)
"Não sei se você tem acompanhado de perto, mas a situação lá no Marville está muito preocupante. A Territorialbs e os sócios, Édson e Claiton, abandonaram a obra. Desde novembro de 2024, nenhuma obra foi executada — só fizeram uma roçada naquele mês e nunca mais apareceram. O mato está tomando conta, o portão está enferrujado, e a Prefeitura está exigindo a recomposição da APP sob pena de cancelar a Licença de Instalação. Eles têm mais de 20 processos na Justiça, estão quebrados, e até os advogados deles abandonaram as causas. Se não fizermos nada, nosso investimento vai virar pó."
Apresentação da Solução (A Associação)
"Mas a boa notícia é que a lei nos protege. Um grupo de proprietários e permutantes está se unindo para formar uma Associação de Adquirentes, agora com acompanhamento jurídico focado no caso. O objetivo é destituir a loteadora legalmente e nós mesmos assumirmos o término das obras. O mais importante: a lei garante que, fazendo isso, nós não assumimos as dívidas da empresa — a Associação terá CNPJ próprio e os credores deles não podem mexer no nosso dinheiro. E mais: a Prefeitura, que hoje está contra o empreendimento, passa a ser nossa aliada quando nos apresentarmos como Associação."
Transparência Financeira
"Fizemos um levantamento inicial. Falta terminar parte da água, esgoto, elétrica, lazer e recompor a APP. A estimativa é que o custo fique entre 30 e 36 mil reais por lote, parcelados ao longo de uns 18 meses, além de uma taxa de 100 reais por mês para manter a Associação. Esses valores são baseados em pesquisas iniciais e serão refinados após a constituição da Associação. Mas pense assim: se o condomínio estivesse pronto, cada lote valeria entre 240 e 300 mil reais. É um investimento que se paga."
O Convite à Ação
"Nós tentamos montar a Associação em novembro de 2025, mas houve um erro formal e precisamos refazer do jeito certo. Por isso estou te ligando. Precisamos que você esteja com a gente nessa. É a única forma de salvar nosso dinheiro, terminar o condomínio e, lá na frente, processar os sócios da loteadora para cobrar o prejuízo e localizar bens que possam ter sido ocultados. Podemos contar com a sua participação na nossa próxima assembleia?"
Perguntas Frequentes
Respostas preparadas pela assessoria jurídica para as objeções mais comuns que os proprietários podem levantar.
Diagramas e Mapas
Fluxograma de Abordagem
Guia visual de como conduzir a conversa com cada proprietário
Mapa Mental — Argumentos Jurídicos
Resumo visual dos fundamentos legais e argumentos para a conversa
Timeline do Processo
As 4 fases: da mobilização à entrega do condomínio
As 4 Fases do Processo
Mobilização
Contato com todos os proprietários pela Comissão Provisória e por cada proprietário que queira ser pró-ativo na mobilização. Levantamento de adesões e preparação da documentação jurídica com acompanhamento focado no caso. Cada proprietário pode e deve convidar outros a participar!
Constituição da Associação
Convocação legal de todos os proprietários, Assembleia Geral de Constituição, aprovação dos Estatutos Sociais e eleição da Diretoria (Presidente, Vice, Secretário, Dir. Administrativo, Dir. Jurídico, Conselho Fiscal).
Ação Jurídica e Apresentação à PMCC
Destituição formal da loteadora, apresentação da Associação à Prefeitura de Capão da Canoa, início das cobranças e propositura de ações contra os sócios.
Obras e Entrega
Início e conclusão das obras de infraestrutura, recomposição da APP, obtenção do habite-se e entrega do condomínio. Prazo depende do custo real e da capacidade de contribuição dos proprietários.
Progresso do Projeto
Acompanhe em tempo real o avanço de cada fase do processo de resgate do Condomínio Boulevard Marville.
Fase 1 — Mobilização
PendenteContato com proprietários, coleta de adesões e formação da comissão provisória.
Fase 2 — Constituição
PendenteAssembleia geral, eleição da diretoria e registro da Associação de Adquirentes.
Fase 3 — Ação Jurídica
PendenteAjuizamento de ação para destituição da loteadora e assunção das obras pela Associação.
Fase 4 — Conclusão das Obras
PendenteExecução das obras pendentes, revitalização e obtenção do habite-se.
Depoimentos de Apoio
Veja o que outros proprietários estão dizendo sobre a mobilização para salvar nosso investimento.
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Documentos do Empreendimento
Atas, notificações, contratos e outros documentos relevantes para consulta dos proprietários.
Nenhum documento disponível ainda. Os documentos serão adicionados em breve.
Votação para Data da Assembleia
Vote na data e horário que melhor se adequa à sua disponibilidade para a assembleia de constituição da Associação.
Nenhuma opção de data disponível para votação no momento.
As opções serão publicadas em breve pelo administrador.
Mapa do Empreendimento
O Boulevard Marville está localizado na Praia de Arroio Teixeira, Capão da Canoa/RS, a apenas 750 metros do mar. Explore o mapa interativo para visualizar a localização exata do empreendimento.
Localização
Arroio Teixeira, Capão da Canoa/RS
102 Lotes
Empreendimento com 102 lotes residenciais
750m do Mar
Proximidade privilegiada com a praia
Quero Participar da Associação
Preencha o formulário abaixo para registrar seu interesse em participar da Associação de Adquirentes do Condomínio Boulevard Marville.
Seu lote. Seu investimento.
Nossa força coletiva.
A união dos proprietários é a única forma viável de salvar o investimento no Marville. Cada proprietário que se junta à causa fortalece a posição de todos e reduz o custo individual.Seja pró-ativo! Os interesses são convergentes e a gestão da obra será transparente e participativa.
Se o condomínio estivesse concluído, cada lote valeria entre R$ 240 mil e R$ 300 mil. A apenas 750 metros do mar, em Arroio Teixeira. Vale a pena lutar por isso.